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標識の掲示

宅建業者は、その事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定める場所ごとに、公衆の見やすい場所に、標識を掲げなければならない。

事務所等　とは(抜粋)

• 事務所
• 宅地建物取引の契約を締結し、または契約の申込を受ける案内所

事務所等以外の国土交通省令で定める場所　とは(抜粋)

• 宅地建物取引の契約を締結し、また契約の申込を受けない案内所

案内所等の届出

宅建業者は、
国土交通省令で定める場所(契約の締結等を行なう案内所等)について

1. 所在地
2. 業務内容
3. 業務を行なう期間
4. 専任の宅建士の氏名

を
免許権者とその所在地を管轄する知事に業務を開始する10日前までに届け出なければならない。

例)
免許権者：甲県知事
案内所の所在地：乙県

→甲県知事と乙県知事に案内所等の届出書を、業務を開始する10日前までに届け出なければならない。

ただし、国土交通大臣に提出する届出書は、その業務を行なう場所の所在地を管轄する都道府県知事を経由しなければならない。

例)
免許権者：国土交通大臣
案内所の所在地：乙県

→乙県知事を経由して国土交通大臣に届出

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証明書の携帯等(抜粋)

宅建業者は、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。

従業者は、取引の関係者の請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならない。

従業者名簿の備え付け

（1）宅建業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備え付けなければならず、取引の関係者から請求があったときはその者に閲覧させなければならない。

【従業者名簿の記載事項】

• 氏名、住所
• 従業者証明書番号
• 生年月日
• 主たる職務内容
• 取引主任者であるか否かの別
• この事務所の従業者となった年月日
• この事務所の従業者でなくなった年月日

（2）従業者名簿は最終の記載をした日から10年間保存しなければならない。

帳簿の備え付け

（1）宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。
※閲覧義務はない

【帳簿の記載事項】

1. 取引の年月日
2. 取引に係る宅地建物の所在・面積
3. その他国土交通省令で定める事項の主なもの
   イ.取引様態の別
   ロ.取引の相手方等の氏名・住所
   ハ.取引に関与した宅建業者の称号・名称
   （個人の場合はその氏名）

（2）帳簿の閉鎖後5年間（自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間）保存しなければならない。

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割賦販売とは：業者が月賦で販売する

解除等の制限

宅建業者は、30日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内に賦払金支払の義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払遅延を理由として契約を解除することができない。

所有権留保の禁止

宅建業者が受領した金銭の総額が代金の10分の3以下であるとき、/買主が抵当権、先取り特権の登記、保証人の設定等の措置を講ずる見込みがないとき以外は、売主である宅建業者は所有権留保をしてはならない。
売主の二重譲渡等を防ぐため。

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宅建業者でない買主が
手付金等を宅建業者の売主に支払い、

宅建業者が倒産した場合、

物件の引渡しなく
手付金等も戻らない

→せめて手付金等は戻ってくるようにしよう
という制度。

完成物件の場合

1. 宅地の造成又は建物に関する工事の完了前の売買で宅建業者が自ら売主となるものに関して
   →一定の保全措置を講じる必要がある
2. 完成物件の保全措置
   1. 銀行等による連帯保証
   2. 保険事業者による保証保険
   3. 指定保管期間による保管←完成物件のみ
3. 保全措置を講じなければならない範囲
   代金額の10％又は1000万円を超える手付金等を受領する場合
   →それを超える部分だけでなく、その全額について保全措置を講じなければならない
4. 保全措置の不要な場合
   所有権移転の登記がなされたとき

＊未完成物件の場合と完成物件の場合を比較して覚えましょう
未完成物件の場合→『手付等の保全（1）』

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宅建業者でない買主が
手付金等を宅建業者の売主に支払い、

宅建業者が倒産した場合、

物件の引渡しなく
手付金等も戻らない

→せめて手付金等は戻ってくるようにしよう
という制度。

未完成物件の場合(要約)

1. 宅地の造成又は建物に関する工事の完了前の売買で宅建業者が自ら売主となるものに関して
   →一定の保全措置を講じる必要がある
2. 保全措置を講じなければならない範囲
   代金額の5％又は1000万円を超える手付金等を受領する場合
   →それを超える部分だけでなく、その全額について保全措置を講じなければならない
3. 未完成物件の保全措置
   1. 銀行等による連帯保証
   2. 保険事業者による保証保険
4. 保全措置の不要な場合
   所有権移転の登記がなされたとき

＊保全措置を講じなければならないのは、
契約の日から物件の引渡しの日までに授受される金銭である。

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瑕疵担保責任に関する特約の制限

瑕疵→欠点。欠陥。

宅建業者は、
自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、
担保責任を負う期間について、
その目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
民法が規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

民法の規定

買主は、売主に対し、
損害賠償の請求、契約の解除を
瑕疵を知ったときから1年以内にできる。

したがって、引渡しを受けた日から、たとえば5年後でも担保責任を問うことができる。

民法の原則より不利な特約→無効

物件引渡しの日から2年以上とする特約→これだけは有効

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損害賠償額の予定

宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする解除に伴う損賠賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の2割を超える定めをしてはならない。

代金の額の2割を超える部分は無効。

手付の額の制限

宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の2割を越える額の手付を受領してはならない。

手付の性質

宅建業者が手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、宅建業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

宅建業者が、たとえば違約手付として受領した場合、違約手付であると同時に、解約手付としての性格を有することになる。

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※毎年出題される

原則

売主A=宅建業者
買主B=非宅建業者(消費者)

冷静さを欠く場所(例:温泉旅館)で
申し込み、契約の締結をした。

Bが帰宅し、しまった！と思った場合
Bは、申し込みの撤回、契約の解除が、無条件にできる

クーリングオフ制度の適用のない事務所等(抜粋)

1. 宅建業者の事務所
2. 次に掲げる場所のうち、専任の宅建士を置くべきもの
   　(イ)宅建業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行なうことができる施設を有するもの
   (ロ)宅建業者が一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行なう場合にあっては、その案内所(土地に定着するものに限る)
   (ハ)他の宅建業者が代理・媒介を行なう場合にあっては、その業者の1.又は(イ)に該当するもの
3. 相手方(買主)がその自宅又は勤務する場所で宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合は、その相手方の自宅又は勤務する場所

申し込みの撤回等ができなくなる場合

1. 申込者等が申し込みの撤回等を行なうことができる旨や申し込みの撤回等を行なう場合の方法について書面で告げられた場合、/その告げられた日(当日を算入する)から起算して8日を経過したときは、その申込者等は申し込みの撤回等を行なうことができない。
2. 物件の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、もはや契約の解除を行なうことはできない。
3. 事務所等において、買受の申し込みをし、/事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主

申し込みの撤回等の方法

1. 申し込みの撤回等の意思表示は書面により行なわなければならない。
2. 申し込みの撤回等は、申込者等がその書面を発した時にその効力を生じる。

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• 他人の宅地や建物
• 未完成物件

は売ってはいけないという制限

原則

＊買主Bが業者であれば、この制限は受けない。

＊売買契約はもちろん、予約契約も原則禁止

例外：売ってもよいケース

1.売主Aが所有者Cの物件を取得する契約をしているとき

• 予約OK
• 停止条件付×
• 解除条件付OK

2.未完成物件の売買に該当する場合で、手付金等の保全措置が講じられているとき等

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こんにちは、町田です。

2016年度の宅建士試験に合格しましたが、私は宅建業の実務経験を有していないので、登録実務講習を受講しました。

私が受講した講習は、

通信講座を受講→スクーリング講座を受講→スクーリングの最後に修了試験

という流れでした。

先日、終了試験の結果が返ってきました。

一問一答式と記述式が各30問、
ともに24問以上正答で合格です。

大丈夫だとは思いますが、結果は･･･

なんと、全問正解でした･･･！

資料の持込みができる試験だったので、記述式は自信がありましたが、
一問一答式は何問か落としているのでは？と思っていたのでこれはびっくり！

登録申請に必要な「登録実務講習修了証」が同封されており、
これでようやく宅建士の登録要件を満たしました！

宅建士登録の手続き

あとは、必要書類等を揃え、都庁に提出しに行きます。
(宅建試験を受験した都道府県知事に提出します。)

東京都で登録する場合に必要なものは

1. 登録申請書
2. 誓約書
3. 身分証明書(本籍地の市区町村で発行されているもの)
4. 登記されていないことの証明書
5. 住民票(申請者本人の分、マイナンバーの記載がないもの)
6. 合格証書(原本とコピー)
7. 顔写真(縦3cm×横2.4cm、1.登録申請書に貼り付ける)
8. 従業者証明書(宅建業者に勤務している場合)
9. 登録実務講習修了証
10. 登録手数料(37,000円)
11. 印鑑

というわけで、必要なものが盛りだくさんです。

1.と2.は都市整備局HPからダウンロードできますし、合格証書に同封されていた冊子に様式があったので、私はそれを利用しました。

3.は、本籍地の市区町村で発行しないといけません。
私、本籍が北海道にあるので、必要書類と返信用封筒と定額小為替を送り、1週間近くしてようやく返ってきました。。

その他、必要なものを揃えているところです。
なかなか大変です。

宅建士登録をした後に、宅建士証を発行することができます。

そして、晴れて宅建士として仕事をすることができます。
宅建士になると、不動産業界でやりがいの大きい仕事ができます。
ご興味のある方は、ぜひ今年の宅建士試験に挑戦してみてください！

宅建試験対策はeラーニング宅建講座「まるで家庭教師」で！

eラーニング宅建講座「まるで家庭教師」　6,480円（税込）