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宅建業者でない買主が
手付金等を宅建業者の売主に支払い、

宅建業者が倒産した場合、

物件の引渡しなく
手付金等も戻らない

→せめて手付金等は戻ってくるようにしよう
という制度。

未完成物件の場合(要約)

1. 宅地の造成又は建物に関する工事の完了前の売買で宅建業者が自ら売主となるものに関して
   →一定の保全措置を講じる必要がある
2. 保全措置を講じなければならない範囲
   代金額の5％又は1000万円を超える手付金等を受領する場合
   →それを超える部分だけでなく、その全額について保全措置を講じなければならない
3. 未完成物件の保全措置
   1. 銀行等による連帯保証
   2. 保険事業者による保証保険
4. 保全措置の不要な場合
   所有権移転の登記がなされたとき

＊保全措置を講じなければならないのは、
契約の日から物件の引渡しの日までに授受される金銭である。

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瑕疵担保責任に関する特約の制限

瑕疵→欠点。欠陥。

宅建業者は、
自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、
担保責任を負う期間について、
その目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
民法が規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

民法の規定

買主は、売主に対し、
損害賠償の請求、契約の解除を
瑕疵を知ったときから1年以内にできる。

したがって、引渡しを受けた日から、たとえば5年後でも担保責任を問うことができる。

民法の原則より不利な特約→無効

物件引渡しの日から2年以上とする特約→これだけは有効

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※毎年出題される

原則

売主A=宅建業者
買主B=非宅建業者(消費者)

冷静さを欠く場所(例:温泉旅館)で
申し込み、契約の締結をした。

Bが帰宅し、しまった！と思った場合
Bは、申し込みの撤回、契約の解除が、無条件にできる

クーリングオフ制度の適用のない事務所等(抜粋)

1. 宅建業者の事務所
2. 次に掲げる場所のうち、専任の宅建士を置くべきもの
   　(イ)宅建業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行なうことができる施設を有するもの
   (ロ)宅建業者が一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行なう場合にあっては、その案内所(土地に定着するものに限る)
   (ハ)他の宅建業者が代理・媒介を行なう場合にあっては、その業者の1.又は(イ)に該当するもの
3. 相手方(買主)がその自宅又は勤務する場所で宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合は、その相手方の自宅又は勤務する場所

申し込みの撤回等ができなくなる場合

1. 申込者等が申し込みの撤回等を行なうことができる旨や申し込みの撤回等を行なう場合の方法について書面で告げられた場合、/その告げられた日(当日を算入する)から起算して8日を経過したときは、その申込者等は申し込みの撤回等を行なうことができない。
2. 物件の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、もはや契約の解除を行なうことはできない。
3. 事務所等において、買受の申し込みをし、/事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主

申し込みの撤回等の方法

1. 申し込みの撤回等の意思表示は書面により行なわなければならない。
2. 申し込みの撤回等は、申込者等がその書面を発した時にその効力を生じる。

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• 他人の宅地や建物
• 未完成物件

は売ってはいけないという制限

原則

＊買主Bが業者であれば、この制限は受けない。

＊売買契約はもちろん、予約契約も原則禁止

例外：売ってもよいケース

1.売主Aが所有者Cの物件を取得する契約をしているとき

• 予約OK
• 停止条件付×
• 解除条件付OK

2.未完成物件の売買に該当する場合で、手付金等の保全措置が講じられているとき等

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こんにちは、町田です。

2016年度の宅建士試験に合格しましたが、私は宅建業の実務経験を有していないので、登録実務講習を受講しました。

私が受講した講習は、

通信講座を受講→スクーリング講座を受講→スクーリングの最後に修了試験

という流れでした。

先日、終了試験の結果が返ってきました。

一問一答式と記述式が各30問、
ともに24問以上正答で合格です。

大丈夫だとは思いますが、結果は･･･

なんと、全問正解でした･･･！

資料の持込みができる試験だったので、記述式は自信がありましたが、
一問一答式は何問か落としているのでは？と思っていたのでこれはびっくり！

登録申請に必要な「登録実務講習修了証」が同封されており、
これでようやく宅建士の登録要件を満たしました！

宅建士登録の手続き

あとは、必要書類等を揃え、都庁に提出しに行きます。
(宅建試験を受験した都道府県知事に提出します。)

東京都で登録する場合に必要なものは

1. 登録申請書
2. 誓約書
3. 身分証明書(本籍地の市区町村で発行されているもの)
4. 登記されていないことの証明書
5. 住民票(申請者本人の分、マイナンバーの記載がないもの)
6. 合格証書(原本とコピー)
7. 顔写真(縦3cm×横2.4cm、1.登録申請書に貼り付ける)
8. 従業者証明書(宅建業者に勤務している場合)
9. 登録実務講習修了証
10. 登録手数料(37,000円)
11. 印鑑

というわけで、必要なものが盛りだくさんです。

1.と2.は都市整備局HPからダウンロードできますし、合格証書に同封されていた冊子に様式があったので、私はそれを利用しました。

3.は、本籍地の市区町村で発行しないといけません。
私、本籍が北海道にあるので、必要書類と返信用封筒と定額小為替を送り、1週間近くしてようやく返ってきました。。

その他、必要なものを揃えているところです。
なかなか大変です。

宅建士登録をした後に、宅建士証を発行することができます。

そして、晴れて宅建士として仕事をすることができます。
宅建士になると、不動産業界でやりがいの大きい仕事ができます。
ご興味のある方は、ぜひ今年の宅建士試験に挑戦してみてください！

宅建試験対策はeラーニング宅建講座「まるで家庭教師」で！

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契約の締結時期の制限

宅建業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、
当該工事に関し必要とされる都市計画法の許可、建築基準法の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、
(中略)
売買もしくは交換の契約を締結し、又はその売買もしくは交換の媒介をしてはならない。

＊貸借の代理・媒介は制限されていないことに注意

手付貸与の禁止

(1)宅建業者は、その業務に関して、相手方等に対し、手付について貸付その他損用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはならない。

＊手付金を分割払いにしたり、約束手形で手付金を受領する行為も信用の供与にあたる。

＊手付金に関し銀行との間の金銭の貸借のあっせん又は手付の減額は手付態様の禁止に違反しない。

(2)契約の締結を誘引する行為自体を禁止しているのであり契約が締結されたか否かを問わないことに注意。

(3)取引の相手方が宅建業者であってもこの規定にふれる。

秘密保持義務

宅建業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。宅地建物取引業を営まなくなった後であっても、また同様。

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こんにちは、町田です。

宅建試験の要点をお伝えしていますが、重要事項説明と37条書面は宅建試験の要といっても過言ではありません。
ここは覚える事項が非常に多く、かつ重説と37条書面で混同しやすい部分です。

そこで、該当するブログ記事をまとめました。確認にお役立てください。

重要事項の説明（1）(宅建業法23)
・重要事項の説明概要
・取引物件に関する事項

重要事項の説明（2）(宅建業法24)
・区分所有建物の場合

重要事項の説明（3）(宅建業法25)
・取引条件に関する事項
・国土交通省令で定める事項

書面の交付（1）(宅建業法27)
・書面の交付概要

書面の交付（2）(宅建業法28)
・売買・交換の記載事項

書面の交付（3）(宅建業法29)
・貸借の場合の記載事項

重要事項説明と37条書面は、過去問を何度も何度も何度も繰り返し解き、それぞれを対比させながら覚えていくのがコツです。

私も、ここの論点の学習に合計で30時間は費やしたと思います。

大変な部分ですが、頑張りましょう！

問題演習もeラーニング宅建講座「まるで家庭教師」で！

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※重要論点

貸借の場合の記載事項

・必要的記載事項

1. 当事者の氏名(法人にあってはその名称)、住所
2. 宅地建物を特定するため必要な表示
3. 借賃の額、その支払いの時期、方法
4. 宅地建物の引渡しの時期

・任意的記載事項

1. 借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるとき、その額、授受の時期、目的
2. 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
3. 損害賠償額の予定、違約金に関する定めがあるとき、その内容
4. 天災その他不可抗力による損害の負担(危険負担)に関する定めがあるとき、その内容

＊売買・交換の記載事項や、重要事項の説明と比較しながら学習を進めていきましょう。

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※重要論点

売買・交換の記載事項

・必要的記載事項

1. 当事者の氏名(法人にあってはその名称)・住所
2. 宅地建物を特定するために必要な表示
3. 代金・交換差金の額、その支払いの時期・方法
4. 宅地建物の引渡し時期
5. 移転登記の申請の時期

・任意的記載事項(定めがあるときに記載する)

1. 代金・交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるとき、その額、授受の時期、目的
2. 契約の解除に関する定めがあるとき、その内容
3. 窓外賠償額の予定・違約金の定めがあるとき、その内容
4. 代金等についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがあるとき、当該あっせんの不成立のときの措置→重説は内容も記載するが、37条書面では不要
5. 天災その他不可抗力による損害の負担(危険負担)に関する定めがあるとき、その内容
6. 瑕疵担保責任又はその責任の履行に関する措置について定めがあるとき、その内容
7. 取引物件に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるとき、その内容→固定資産税等

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