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保険への加入義務または保証金の供託義務

新築住宅の売主は、保険または供託により、瑕疵担保責任の履行のための資力確保措置を講じなければならない。

※新築住宅の定義
新たに建設された工事完了日から起算して1年を経過していない住宅

保険への加入

1. 保険によるてん補
2. 買主による直接請求
3. 保険契約の条件
   保険は、次の条件を満たす必要がある。
   1)売主が保険料を支払うものであること
   2)売主の瑕疵担保責任の履行による損害をてん補すること
   3)売主が相当の期間を経過して瑕疵担保責任を履行しない場合には、買主の請求に基づき損害をてん補すること
   4)保険金額が2000万円以上であること
   5)10年以上の期間有効な契約であること等

保証金の供託(抜粋)

• 供託等の届出：基準日ごとに、基準日から3週間以内
• 供託等をしていないまたは届出をしていない場合の措置：基準日翌日から50日経過後、自ら売主となる新築住宅の売買契約禁止
• 供託所の所在地等の説明：売買契約を締結するまでに、書面を交付して説明
• 不足額の追加供託：通知書の送付を受けた日から2週間以内
• 超過額の取り戻し：免許権者の承認が必要

※業者間取引の場合は措置を講じる必要はない。

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宅建業者の監督処分と比較しながら学習するとよい。

監督処分

• 指示処分
• 事務禁止処分
• 登録消除処分

宅建業者と宅建士の比較

監督処分の手続き

都道府県知事が監督処分をする場合、
公開による聴聞を行なわなければならない。

監督処分を行なっても公告手続きをとる必要はない。

登録処分は、当該宅建士等の登録をしている都道府県知事でなければ行なうことはできないことに注意。

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指示処分

国土交通大臣
その免許を受けた宅建業者が一定事由に該当するとき、その業者に対して必要な指示処分をすることができる

都道府県知事
その都道府県内で営業を行なうすべての宅建業者に対して指示処分をすることができる

業務停止処分

国土交通大臣または都道府県知事は、
その免許を受けた宅建業者が一定事由に該当したときは、1年以内の期間を定めて、業務の全部または一部の停止を命ずることができる。

免許取消処分

免許を取り消さなければならない主な事由(抜粋)

• 免許換えをしなければならない事由に該当しながら、新たな免許を受けていないことが判明したとき
• 免許を受けてから1年以内に事業を開始せず、または引き続いて1年以上事業を休止したとき
  正当な理由の有無を問わないことに注意

監督処分の手続

国土交通大臣または都道府県知事は、
指示、業務停止、免許取消の処分をする場合、
公開による聴聞を行なわなければならない

業務停止、免許取消処分をした場合は、
国土交通大臣にあっては官報より、
都道府県知事にあっては公報により、
その旨の公告をしなければならない。

なお、免許取消処分は免許権者しかできないことに注意

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賃貸借の売買の場合

1. 依頼者双方から受け取ることができる報酬額の合計は
   借賃の1か月分の1.08倍以下
2. 居住用建物の賃貸借の媒介の場合
   依頼者の一方から受け取ることができるのは
   借賃の1か月分の0.54倍以下

   ただし、媒介の依頼を受けるにあたって依頼者の承諾を得ている場合はこの限りではない。

賃貸借の代理の場合

借賃の1か月分の1.08倍以下

貸借の相手方から報酬を受ける場合、
その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の合計額が借賃の1か月分の1.08倍を超えてはならない。

使用貸借の媒介・代理の場合

通常の借賃を基礎として、賃貸借の場合に準じて計算する。

権利金の授受がある場合

権利金を売買の代金とみなして計算する。

居住用建物の賃貸借の場合はこの計算はできない。

●権利金とは
権利金、礼金等の名義を問わず、賃借権を設定する対価として支払われる金銭で、
借主に返還されないものをいう。

例)
借賃1ヶ月10万円、権利金350万円の事務所を媒介し、借主、貸主双方から報酬を受け取った

(350万円×4%+2万円)×1.08=17万2,800円
17万2,800円×2=34万5,600円が限度
※借賃で計算するよりも、権利金を売買の代金とみなして計算した方が有利なので、権利金を基準に計算した額が限度額となる。

報酬と消費税

1. 土地の売買については消費税は課税されない。
   報酬には消費税が課税される
2. 建物の売買については消費税は課税される。
3. 報酬の限度額となる物件の価額は、本体価額(税抜価額)が基準となる。

例)
建物1,080万円(消費税込)、宅地1,000万円の売買を媒介した

建物1,080万円÷1.08=1,000万円←税抜価額にする
宅地1,000万円
計2,000万円

(2,000万円×3%+6万円)×1.08=71万2,800円

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売買・交換の媒介の場合

1. 物件の価額が200万円以下
   (物件の価額×5%)×1.08
2. 物件の価額が200万円超400万円以下
   (物件の価額×4%+2万円)×1.08
3. 物件の価額が400万円超
   (物件の価額×3%+6万円)×1.08

依頼者の双方からそれぞれ限度額の報酬を受ける場合
→上記により計算した額の2倍まで受領できる

例)
1,000万円の物件を売主、買主双方に媒介した

売主
(1,000万円×3%+6万円)×1.08=38万8,800円

買主
(1,000万円×3%+6万円)×1.08=38万8,800円

合計77万7,600円

交換の場合

高い方の価額を基準に計算する

例)
2,000万円と1,500万円の物件の交換を媒介した

(2,000万円×3%+6万円)×1.08=71万2,800円

売買・交換の代理の場合

媒介の場合に計算した額の2倍以内

例)
1,000万円の物件について、売主の代理人となった

(1,000万円×3%+6万円)×1.08×2倍=77万7,600円

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標識の掲示

宅建業者は、その事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定める場所ごとに、公衆の見やすい場所に、標識を掲げなければならない。

事務所等　とは(抜粋)

• 事務所
• 宅地建物取引の契約を締結し、または契約の申込を受ける案内所

事務所等以外の国土交通省令で定める場所　とは(抜粋)

• 宅地建物取引の契約を締結し、また契約の申込を受けない案内所

案内所等の届出

宅建業者は、
国土交通省令で定める場所(契約の締結等を行なう案内所等)について

1. 所在地
2. 業務内容
3. 業務を行なう期間
4. 専任の宅建士の氏名

を
免許権者とその所在地を管轄する知事に業務を開始する10日前までに届け出なければならない。

例)
免許権者：甲県知事
案内所の所在地：乙県

→甲県知事と乙県知事に案内所等の届出書を、業務を開始する10日前までに届け出なければならない。

ただし、国土交通大臣に提出する届出書は、その業務を行なう場所の所在地を管轄する都道府県知事を経由しなければならない。

例)
免許権者：国土交通大臣
案内所の所在地：乙県

→乙県知事を経由して国土交通大臣に届出

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証明書の携帯等(抜粋)

宅建業者は、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。

従業者は、取引の関係者の請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならない。

従業者名簿の備え付け

（1）宅建業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備え付けなければならず、取引の関係者から請求があったときはその者に閲覧させなければならない。

【従業者名簿の記載事項】

• 氏名、住所
• 従業者証明書番号
• 生年月日
• 主たる職務内容
• 取引主任者であるか否かの別
• この事務所の従業者となった年月日
• この事務所の従業者でなくなった年月日

（2）従業者名簿は最終の記載をした日から10年間保存しなければならない。

帳簿の備え付け

（1）宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。
※閲覧義務はない

【帳簿の記載事項】

1. 取引の年月日
2. 取引に係る宅地建物の所在・面積
3. その他国土交通省令で定める事項の主なもの
   イ.取引様態の別
   ロ.取引の相手方等の氏名・住所
   ハ.取引に関与した宅建業者の称号・名称
   （個人の場合はその氏名）

（2）帳簿の閉鎖後5年間（自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間）保存しなければならない。

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割賦販売とは：業者が月賦で販売する

解除等の制限

宅建業者は、30日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内に賦払金支払の義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払遅延を理由として契約を解除することができない。

所有権留保の禁止

宅建業者が受領した金銭の総額が代金の10分の3以下であるとき、/買主が抵当権、先取り特権の登記、保証人の設定等の措置を講ずる見込みがないとき以外は、売主である宅建業者は所有権留保をしてはならない。
売主の二重譲渡等を防ぐため。

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宅建業者でない買主が
手付金等を宅建業者の売主に支払い、

宅建業者が倒産した場合、

物件の引渡しなく
手付金等も戻らない

→せめて手付金等は戻ってくるようにしよう
という制度。

完成物件の場合

1. 宅地の造成又は建物に関する工事の完了前の売買で宅建業者が自ら売主となるものに関して
   →一定の保全措置を講じる必要がある
2. 完成物件の保全措置
   1. 銀行等による連帯保証
   2. 保険事業者による保証保険
   3. 指定保管期間による保管←完成物件のみ
3. 保全措置を講じなければならない範囲
   代金額の10％又は1000万円を超える手付金等を受領する場合
   →それを超える部分だけでなく、その全額について保全措置を講じなければならない
4. 保全措置の不要な場合
   所有権移転の登記がなされたとき

＊未完成物件の場合と完成物件の場合を比較して覚えましょう
未完成物件の場合→『手付等の保全（1）』

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手付金等を宅建業者の売主に支払い、

宅建業者が倒産した場合、

物件の引渡しなく
手付金等も戻らない

→せめて手付金等は戻ってくるようにしよう
という制度。

未完成物件の場合(要約)

1. 宅地の造成又は建物に関する工事の完了前の売買で宅建業者が自ら売主となるものに関して
   →一定の保全措置を講じる必要がある
2. 保全措置を講じなければならない範囲
   代金額の5％又は1000万円を超える手付金等を受領する場合
   →それを超える部分だけでなく、その全額について保全措置を講じなければならない
3. 未完成物件の保全措置
   1. 銀行等による連帯保証
   2. 保険事業者による保証保険
4. 保全措置の不要な場合
   所有権移転の登記がなされたとき

＊保全措置を講じなければならないのは、
契約の日から物件の引渡しの日までに授受される金銭である。

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