タグ別アーカイブ: 「まるで家庭教師」要点

瑕疵担保責任に関する特約の制限

瑕疵→欠点。欠陥。

宅建業者は、
自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、
担保責任を負う期間について
その目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き
民法が規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

民法の規定

買主は、売主に対し、
損害賠償の請求契約の解除
瑕疵を知ったときから1年以内にできる

したがって、引渡しを受けた日から、たとえば5年後でも担保責任を問うことができる。

民法の原則より不利な特約無効

物件引渡しの日から2年以上とする特約これだけは有効

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損害賠償額の予定

宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする解除に伴う損賠賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の2割を超える定めをしてはならない。

代金の額の2割を超える部分は無効

 

手付の額の制限

宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の2割を越える額の手付を受領してはならない。

 

手付の性質

宅建業者が手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、宅建業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

宅建業者が、たとえば違約手付として受領した場合、違約手付であると同時に、解約手付としての性格を有することになる。

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※毎年出題される

原則

売主A=宅建業者
買主B=非宅建業者(消費者)

冷静さを欠く場所(例:温泉旅館)で
申し込み契約の締結をした。

Bが帰宅し、しまった!と思った場合
Bは、申し込みの撤回契約の解除が、無条件にできる

 

クーリングオフ制度の適用のない事務所(抜粋)

  1. 宅建業者の事務所
  2. 次に掲げる場所のうち、専任の宅建士を置くべきもの
     (イ)宅建業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行なうことができる施設を有するもの
    (ロ)宅建業者が一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行なう場合にあっては、その案内所(土地に定着するものに限る)
    (ハ)他の宅建業者が代理・媒介を行なう場合にあっては、その業者の1.又は(イ)に該当するもの
  3. 相手方(買主)がその自宅又は勤務する場所で宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合は、その相手方の自宅又は勤務する場所

 

申し込みの撤回等ができなくなる場合

  1. 申込者等が申し込みの撤回等を行なうことができる旨や申し込みの撤回等を行なう場合の方法について書面で告げられた場合/その告げられた日(当日を算入する)から起算して8日を経過したときは、その申込者等は申し込みの撤回等を行なうことができない。
  2. 物件の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、もはや契約の解除を行なうことはできない。
  3. 事務所等において、買受の申し込みをし/事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主

 

申し込みの撤回等の方法

  1. 申し込みの撤回等の意思表示は書面により行なわなければならない。
  2. 申し込みの撤回等は、申込者等がその書面を発した時にその効力を生じる。

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  • 他人の宅地や建物
  • 未完成物件

は売ってはいけないという制限

原則

*買主Bが業者であれば、この制限は受けない。

*売買契約はもちろん、予約契約も原則禁止

例外:売ってもよいケース

1.売主Aが所有者Cの物件を取得する契約をしているとき

  • 予約OK
  • 停止条件付×
  • 解除条件付OK

2.未完成物件の売買に該当する場合で、手付金等の保全措置が講じられているとき等

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契約の締結時期の制限

宅建業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、
当該工事に関し必要とされる都市計画法の許可、建築基準法の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、
(中略)
売買もしくは交換の契約を締結し、又はその売買もしくは交換の媒介をしてはならない。

*貸借の代理・媒介は制限されていないことに注意

 

手付貸与の禁止

(1)宅建業者は、その業務に関して、相手方等に対し、手付について貸付その他損用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはならない。

*手付金を分割払いにしたり約束手形で手付金を受領する行為も信用の供与にあたる。

*手付金に関し銀行との間の金銭の貸借のあっせん又は手付の減額は手付態様の禁止に違反しない。

(2)契約の締結を誘引する行為自体を禁止しているのであり契約が締結されたか否かを問わないことに注意。

(3)取引の相手方が宅建業者であってもこの規定にふれる。

秘密保持義務

宅建業者は、正当な理由がある場合でなければその業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。宅地建物取引業を営まなくなったであっても、また同様。

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こんにちは、町田です。

宅建試験の要点をお伝えしていますが、重要事項説明37条書面宅建試験の要といっても過言ではありません。
ここは覚える事項が非常に多く、かつ重説と37条書面で混同しやすい部分です。

そこで、該当するブログ記事をまとめました。確認にお役立てください。

重要事項の説明(1)(宅建業法23)
・重要事項の説明概要
・取引物件に関する事項

重要事項の説明(2)(宅建業法24)
・区分所有建物の場合

重要事項の説明(3)(宅建業法25)
・取引条件に関する事項
・国土交通省令で定める事項

書面の交付(1)(宅建業法27)
・書面の交付概要

書面の交付(2)(宅建業法28)
・売買・交換の記載事項

書面の交付(3)(宅建業法29)
・貸借の場合の記載事項

重要事項説明37条書面は、過去問を何度も何度も何度も繰り返し解き、それぞれを対比させながら覚えていくのがコツです。

私も、ここの論点の学習に合計で30時間は費やしたと思います。

大変な部分ですが、頑張りましょう!

 

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※重要論点

貸借の場合の記載事項

必要的記載事項

  1. 当事者の氏名(法人にあってはその名称)、住所
  2. 宅地建物を特定するため必要な表示
  3. 借賃の額、その支払いの時期方法
  4. 宅地建物の引渡しの時期

任意的記載事項

  1. 借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるとき、その額、授受の時期、目的
  2. 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
  3. 損害賠償額の予定、違約金に関する定めがあるとき、その内容
  4. 天災その他不可抗力による損害の負担(危険負担)に関する定めがあるとき、その内容

売買・交換の記載事項や、重要事項の説明と比較しながら学習を進めていきましょう。

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※重要論点

売買・交換の記載事項

必要的記載事項

  1. 当事者の氏名(法人にあってはその名称)・住所
  2. 宅地建物を特定するために必要な表示
  3. 代金・交換差金の額、その支払いの時期・方法
  4. 宅地建物の引渡し時期
  5. 移転登記の申請の時期

任意的記載事項(定めがあるときに記載する)

  1. 代金・交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるとき、その額、授受の時期、目的
  2. 契約の解除に関する定めがあるとき、その内容
  3. 窓外賠償額の予定・違約金の定めがあるとき、その内容
  4. 代金等についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがあるとき、当該あっせんの不成立のときの措置→重説は内容も記載するが、37条書面では不要
  5. 天災その他不可抗力による損害の負担(危険負担)に関する定めがあるとき、その内容
  6. 瑕疵担保責任又はその責任の履行に関する措置について定めがあるとき、その内容
  7. 取引物件に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるとき、その内容→固定資産税等

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※重要論点

書面の交付

*契約の流れ
契約締結前:重要事項の説明

契約締結後:書面の交付(37条書面)
※あとで揉めないように

代理、媒介の場合

売主・買主両方に交付する。
※重要事項の説明は買主のみ

*37条書面の説明義務はない。

 

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供託所等に関する説明事項

宅建業者が、契約成立までに相手方等に説明する。
※宅建士が説明する必要はない。

  1. 保証協会の社員でない場合
    1. 営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所
    2. その所在地
      ※供託金の額は説明不要
  2. 保証協会の社員である場合
    1. 社員である旨
    2. 保証協会の名称・住所
    3. 事務所の所在地
    4. 弁済業務保証金を供託している供託所
    5. その所在地

 

重要な事項の告知義務

宅建業者は、一定の事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならない。

*一定の事項

  1. 重要事項説明事項(35条)
  2. 供託所等に関する説明事項(34条)
  3. 契約書面記載事項(37条)
  4. 1.~3.の他、宅地建物の所在、利用の制限等に関し宅建業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

 

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