タグ別アーカイブ: 「まるで家庭教師」要点

※重要論点

書面の交付

*契約の流れ
契約締結前:重要事項の説明

契約締結後:書面の交付(37条書面)
※あとで揉めないように

代理、媒介の場合

売主・買主両方に交付する。
※重要事項の説明は買主のみ

*37条書面の説明義務はない。

 

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供託所等に関する説明事項

宅建業者が、契約成立までに相手方等に説明する。
※宅建士が説明する必要はない。

  1. 保証協会の社員でない場合
    1. 営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所
    2. その所在地
      ※供託金の額は説明不要
  2. 保証協会の社員である場合
    1. 社員である旨
    2. 保証協会の名称・住所
    3. 事務所の所在地
    4. 弁済業務保証金を供託している供託所
    5. その所在地

 

重要な事項の告知義務

宅建業者は、一定の事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならない。

*一定の事項

  1. 重要事項説明事項(35条)
  2. 供託所等に関する説明事項(34条)
  3. 契約書面記載事項(37条)
  4. 1.~3.の他、宅地建物の所在、利用の制限等に関し宅建業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

 

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※重要論点

取引条件に関する事項

  1. 代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額・当該金額の授受の目的
  2. 契約の解除に関する事項
  3. 損害賠償額の予定・違約金に関する事項
  4. 手付金等保全措置の概要
  5. 支払金又は預り金を受領する場合は、保全措置の有無、その保証・保全措置の概要
  6. 代金、交換差金の貸借のあっせん内容とあっせんに係る金銭の貸借が不成立のときの措置
  7. 瑕疵担保責任の履行に関する措置を講ずるかどうか、及び講ずる場合の措置の概要

 

国土交通省令で定める事項

  1. 当該宅地又は建物が、造成宅地防災区域内にあるときは、その旨
  2. 当該宅地又は建物が、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨
  3. 当該宅地又は建物が、津波防災地域づくりに関する法律により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨
  4. 当該建物について石綿の私用の有無の調査結果が記録されているときは、その旨
  5. 当該建物(昭和56年6月1日以降の新築を除く)が建築物の耐震改修の促進に関する法律に基づく一定の者が行う耐震診断を受けたものであるときはその内容
  6. 住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅は、その旨
    ※売買に限る
  7. 浴室、便所等建物の設備の状況
  8. 契約期間・契約の更新に関する事項
  9. 借地借家法の一般定期借地権を設定しようとするとき、定期借家権契約を設定しようとするとき、終身建物賃貸借契約を設定しようとするときは、その旨
  10. 用途その他の利用の制限に関する事項
  11. 敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において清算することとされている金銭の清算に関する事項
  12. 当該宅地又は建物(区分所有建物を除く)の管理が痛くされている場合、管理の委託を受けたものの氏名・住所(法人は照合又は名称・主たる事務所の所在地)
  13. 契約終了時の建物の取り壊しに関する事項

*宅地の売買又は交換の契約→1.~3.
建物の売買又は交換の契約→1.~6.
宅地の貸借の契約→1.~3.及び8.~13.
建物の貸借の契約→1.~5.及び7.~12.
を説明する。

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※重要論点

区分所有建物の場合1

  1. 敷地に関する権利の種類・内容
  2. 共用部分に関する規約の定め(その案を含む)があるときは、その内容
  3. 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む)があるときは、その内容
  4. 一棟の建物または敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規定(その案を含む)がある場合、その内容
  5. 当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがあるときは、その内容
  6. 計画修繕積立金に関する規約の定め(その案も含む)があるときは、その内容および既存積立額
  7. 通常の管理費用の額
  8. 建物およびその敷地の管理を委託しているときは、その委託を受けている者の氏名および住所(法人のときは商号または名称と主たる事務所の所在地)
  9. 当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容

区分所有建物の賃貸の契約の場合には3.と8.の2つを説明すれば足りる

(宅建講座「まるで家庭教師」の宅建業法「重要事項の説明(2) 基礎講義」より)

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※重要論点

重要事項の説明

宅建業者 は

宅建士 をして

物件を取得し、または借りようとしている者 に対して

契約の成立 をするまでに

宅建士の記名押印のある書面を交付 して

重要事項の説明をしなければならない

 

取引物件に関する事項

  1. 取引の対象となる宅地建物の上に存する冬季された権利の種類、内容、登記名義人、登記簿の表題部に記載された所有者の氏名(法人にあってはその名称)
  2. 都市計画、建築基準その他法令に基づく制限で契約内容の別に応じ政令で定めるものに関する事項の概要
  3. 当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道負担に関する事項
  4. 飲用水、電気、ガスの供給ならびに排水のための施設の整備状況(上記の施設が未整備の場合、その設備の見通し、その設備についての特別の負担に関する事項)
  5. 工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状・構造その他国土交通省令で定める事項

(宅建講座「まるで家庭教師」の宅建業法「重要事項の説明(1) 基礎講義」より)

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専任媒介契約特有の規制

●契約の相手方の探索方法

専任媒介契約
指定流通機構に媒介契約締結日から7日以内に物件登録
(契約当日および休業日を除く)

専属専任媒介契約
指定流通機構に媒介契約締結日から5日以内に物件登録
(契約当日および休業日を除く)

●業務処理状況の報告義務

専任媒介契約
2週間に1回以上

専属専任媒介契約
1週間に1回以上

●有効期間

3ヶ月以内
これより長い期間を定めたときは、
3ヶ月に短縮される。

※専属専任媒介契約である場合、指定流通機構に登録しなくてもよい旨の特約は無効。

※専任媒介契約の有効期間は、依頼者の申し出により更新することができる。
ただし、当事者の申し出によって更新することはできない。

(宅建講座「まるで家庭教師」の宅建業法「専任媒介契約の規制 基礎講義」より)

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媒介契約書面の記載事項

  1. 宅地建物を特定するために必要な表示
  2. 宅地建物を売買すべき価額・評価額
  3. 媒介契約の種類
  4. 媒介契約の有効期間解除に関する事項
  5. 指定流通機構への登録に関する事項
  6. 報酬に関する事項
  7. その他国土交通省令で定める事項
    1. 各専任媒介契約において専任義務に違反した場合の措置
    2. 標準媒介契約約款に基づくものか否かの別

※宅建業者が売買すべき価額、評価額について意見を述べる場合は、その根拠を明らかにしなければならない。

請求の有無に関わらない。

(宅建講座「まるで家庭教師」の宅建業法「媒介契約に関する規制(2) 基礎講義」より)

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宅建業者が媒介契約書を作成する。
※宅建士は出てこない

(宅建講座「まるで家庭教師」の宅建業法「媒介契約に関する規制(1) 基礎講義」より)

媒介契約の種類

一般媒介契約
重ねて媒介を依頼する

明示型・・・他の宅建業者を明示する義務のあるもの

非明示型・・・他の宅建業者を明示する義務のないもの

専任媒介契約

専属型・・・自己発見取引禁止の特約がついているもの(専属専任媒介契約)

非専属型・・・自己発見取引禁止の特約がついていないもの(専任媒介契約)

※自己発見取引・・・売主が自ら買主を見つけてくること

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取引態様の明示義務

広告をするときまたは注文を受けたとき
取引様態の別を明らかにしなければならない。

  1. 事故が契約の当事者となって、売買・交換を成立させるか
    →自ら売主
  2. 代理人として売買・交換・貸借を成立させるか
    →代理
  3. 媒介として売買・交換・貸借を成立させるか
    →媒介

 

※広告を見た顧客に対しても、売買の注文を受けた時に改めて取引様態の別を明示しなければならない。

(宅建講座「まるで家庭教師」の宅建業法「取引態様の明示 基礎講義」より)

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誇大広告等の禁止

禁止対象となる項目と内容(抜粋)

物件

環境
6.現在又は将来の交通その他の利便

金銭

※実際のものより著しく優良であると現実に人を誤認させなくても、通常誤認させるような表示があれば誇大広告に該当する。
取引の有無実害のいかんに関係なく、違法となる。

 

広告開始時期の制限

宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前(=未完成物件)
→許可等があった後でなければ、広告をしてはならない。

 

要点を確認したら問題演習をしましょう

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