FPへの道

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平成28年度宅建業法テキストP17~18

実質的欠格要件

免許の基準(1)(宅建業法2)の続き

(5)禁錮以上の刑に処せられ※、その刑の執行を終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者

●刑の種類(重い順)―死刑、懲役、禁錮、罰金、拘留、過料

※「刑に処せられ」とは、刑が確定したこと。
控訴中上告中は免許が受けられる。

では、禁錮の下の罰金の場合・・・

(6)
宅建業法
・暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律
・刑法の傷害罪障害現場助勢罪暴力罪凶器準備集合および結集罪脅迫罪背任罪の罪
・暴力行為等 処罰に関する法律の罪

上記の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者

注意

・刑の執行猶予期間が満了した者
・恩赦として大赦特赦を受けた者
これらの者はその翌日から免許を受けることができる

※恩赦には、大赦・特赦・減刑・刑の執行の免除・復権がある。
直ちに宅建業の免許を受けることができるのは、そのうちの大赦特赦を受けた者のみである。

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平成28年度宅建業法テキストP16~

免許の基準

土地や建物は高価であるため、免許の申請をしても、それなりの人でなければ宅建業はできない。

実質的欠格要件

(1)成年被後見人・被保佐人・破産者で復権を得ないもの

後見開始・保坂医師の審判が取り消され、破産者が復権を得れば、直ちに免許が受けられる。

(2)以下のいずれかに該当することにより免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない者

イ.不正の手段により宅建業の免許を受けたとき
ロ.業務停止事由に該当し、情状が特に重いとき
ハ.業務停止処分に違反したとき

イ.ロ.ハ.以外の理由により免許を取り消された者は特に悪質というわけではないので、欠格要件にあたらない。

法人の場合

その取り消しに係る聴聞の期日、場所の公示日前60日以内にその法人の役員※であった者も、免許を受けることができない。

※役員とは、業務を執行する社員、取締役又はこれに準ずる者。
相談役顧問等の名称を問わない。

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9月8日(木)から、平成28年度 第2回CFP®資格審査試験の申込受付が開始されています。
願書申込は今週いっぱいまでです。
インターネット申し込みは10月7日(金)までの受付です。
受験される方はお忘れなく!

平成28年度 第2回CFP®資格審査試験日程

※試験日程については、必ず直接主催者HPにご確認ください。
https://www.jafp.or.jp/aim/cfp/cfp_exam/ より引用

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申込み手続き
1.願書(書面)

期間:9月8日(木)~9月23日(金)

2.インターネット
期間:9月8日(木)~10月7日(金)

試験日
第1日目 11月13日(日)
9:30~11:30 金融資産運用設計
12:30~14:30 不動産運用設計
15:30~17:30 ライフプランニング・リタイアメントプランニング

第2日目 11月20日(日)

9:30~11:30 リスクと保険
12:30~14:30 タックスプランニング
15:30~17:30 相続・事業承継設計

結果発表日
12月21日(水)

※CFP試験を受けるには、AFP認定者の登録が必要です。
FPジャーナルに同封されている出願申込書、
もしくはMyページからお申し込みが可能です。
https://members.jafp.or.jp/

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免許の区分申請

平成28年度宅建業法テキストP10~14

免許の区分

国土交通大臣免許(大臣免許)

2つ以上の都道府県にまたがって事務所を構える場合

都道府県知事免許(知事免許)

1つの都道府県のみに事務所を構える場合

そもそも事務所とは

本店

常に事務所。
宅建業をやっていなくても事務所となる。

支店

宅建業をやっているものが事務所。
宅建業と建設業をやっている場合も事務所となる。

宅建業者名簿への登載

※要点抜粋

(3)法人の場合——その役員・政令で定める使用人の氏名
住所は含まれない点に注意

(7)その他国土交通省令で定める事項
ロ.宅建業以外の事業を行っている場合——その事業の種類

登載事項の(1)免許証番号・免許年月日、(7)以外に変更が生じた場合、30日以内に届け出なければならない。

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代理制度/代理

平成28年度権利関係テキストP20~22

代理

代理 図

代理制度で売買を行う場合

売主:本人A
買主:相手方C
契約を締結する人:代理人B

契約締結の効果は、直接本人Aに帰属する。

※代理人は、制限行為能力者でもなることができる。

自己契約・双方代理の禁止

自己契約→事故の法律行為について相手方の代理人となる行為
双方代理→同時に当事者双方の代理人となる行為

原則:上記の行為はできず、本人に効果が帰属しない。(無権代理)

例外:以下の場合は本人に効果が帰属する。

  1. 当事者双方からあらかじめ同意がある場合
  2. 債務の履行

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意思表示の無効と取消/詐欺・強迫

平成28年度権利関係テキストP18~19

詐欺

詐欺 図

表意者A:詐欺にあった人
相手方B:詐欺をした人

詐欺による意思表示の効果

表意者Aは、法律行為を取り消すことができる

表意者Aは、善意の第三者Cに対抗できない
第三者Cは、有過失や、登記を備えていなくても対抗できる。

第三者Cが表意者Aに詐欺を行った場合
→相手方Bが善意の場合に限り取り消すことができる。

強迫

強迫 図

強迫による意思表示の効果

表意者Aは、法律行為を取り消すことができる

表意者Aは、第三者Cの善意悪意を問わず、取り消すことができる。

第三者Cが表意者Aに詐欺を行った場合
→相手方Bの善意悪意を問わず、取り消すことができる。

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意思表示の無効と取消/錯誤

平成28年度権利関係テキストP17~18

錯誤

錯誤とは、勘違いのこと。

錯誤 図

要素の錯誤による意思表示:無効

※表意者Aに重大な過失があった場合は、その無効を主張することができない。

※要素の錯誤による無効は、善意の第三者に対抗することができる

無効主張

表意者Aが無効を主張せず、かつ、その意思がない場合、
相手方Bや第三者が無効を主張することはできない

動機の錯誤

動機が相手方Bに表示されない場合は無効とはならない。

動機が相手方Bに明示的または黙示的に表示された場合には要素の錯誤となり、表意者Aは無効を主張することができる

用語

要素の錯誤→契約において重大な部分に錯誤がある場合

重大な過失→落ち度の大きな過失

動機の錯誤→意思表示を形成する動機に生じた錯誤
例)表意者Aが、近くに地下鉄の駅ができるものと誤信して、相手方Bから土地を買い受けた。

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意思表示の無効と取消/虚偽表示

平成28年度権利関係テキストP16~17

虚偽表示

虚偽表示とは
AとBが通謀して虚偽の契約を行う行為

虚偽表示 図

虚偽表示は当然に無効

売主Aは、善意または有過失の第三者Cに対抗できない
第三者Cが移転登記を受けていなくても、第三者Cが保護される。

転得者がいる場合

虚偽表示 図2

第三者Cが悪意でも、転得者Dが善意であれば転得者Dが保護される。

用語

対抗→主張

善意→ある事実を知っていること

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意思表示の無効と取消/心裡留保

平成28年度権利関係テキストP14~15

心裡留保

心裡留保とは
嘘や冗談の類。
例)売る気がないのに「売る」と言う。

心裡留保 図

原則:有効
A(表意者)を保護する理由がないため。

B(相手方)が悪意(Aの真意を知っていた)又は有過失(知らなかったことに過失があった)の場合:無効
Bを保護する必要がないため。

用語

表意者→意思表示をした者

悪意→ある事実を知らないこと

過失→不注意

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制限行為能力者制度/被補助人等

平成28年度権利関係テキストP10~11

制限行為能力者制度

制限行為能力者制度の趣旨

取引をするにあたり、判断力が不十分な人を保護する。

成年被補助人

成年被補助人のイメージ
成年被後見人よりは理解力のある人

法定代理人
補助人

行為能力制限

原則:単独で法律行為をすることができる。

ただし、家庭裁判所の審判を受けた特定の法律行為については補助人の同意が必要。

※補助人の同意を得ないで上記の行為をした場合、当該行為を取り消すことができる。

本人以外の者の請求により補助開始の審判をなすには本人の同意が必要。

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