FPへの道

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平成28年度法令上の制限・その他テキストP58~61

容積率の制限

容積率とは
土地に対してどれくらいの大きさの建物が建てられるかを示す割合。

前面道路の幅員による制限

建築物の前面道路(2以上の前面道路があるときは、幅員の最大なもの)の幅員が12m未満の場合は、その幅員のmの数値に、次の数値を乗じた数値以下でなければならない。

住居系用途地域→道路×10分の4
その他の地域→道路×10分の6

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平成28年度法令上の制限・その他テキストP54~56

建ぺい率の緩和

建ぺい率とは
建築部宇野建築面積の敷地面積に対する割合

建ぺい率の緩和

(1)建ぺい率の限度が8/10とされている地域外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物
→最高限度の数値に1/10がプラスされる。

(2)街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で、特定行政庁が指定するものの内にある建築物
→最高限度の数値に1/10がプラスされる。

(3)(1)及び(2)の両方の条件を満たすもの
→最高限度の数値に2/10がプラスされる。

建ぺい率が適用されないもの

建ぺい率が適用されない
→敷地面積を100%利用できる

(1)建ぺい率の限度が8/10とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物

(2)巡査派出所、公衆便所、公共歩廊等

(3)公園、広場、道路、川等の内にある建築物で特定行政庁が、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

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平成28年度法令上の制限・その他テキストP46~49

※ここは重要論点なので、しっかりと覚えましょう!

防火地域内の制限

(1)階数(地階含む)が3以上
又は
(2)延べ面積が100㎡を超える
耐火建築物

(3)その他の建築物
耐火建築物又は準耐火建築物

準防火地域内の制限

(1)地階を除く階数が4以上
又は
延べ面積が1500㎡を超える
耐火建築物

(2)地階を除く階数が3
又は
延べ面積が500㎡を超え1500㎡以下
耐火建築物又は準耐火建築物

(3)地階を除く階数が3で
延べ面積が500㎡以下
→耐火建築物、準耐火建築物、防火上の技術的基準に適合する建築物(木造可)

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平成28年度法令上の制限・その他テキストP46~49

接道義務

都市計画区域及び準都市計画区内の建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない。

この道路には自動車専用道路は含まれない。

建築基準法上の道路

(1)建築基準法上の道路とは、幅員4m以上(6m区域指定の場合は6m)のもので、次のものをいう。(抜粋)

5)土地を建築物の敷地として利用するため、道路法等によらないで築造する、政令で定める基準に適合する道で、築造者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

(2)みなし道路

建築基準法が適用されたときすでに建物が立ち並んでいる道で、特定行政庁が指定した幅員が4m未満のもの

現況道路の中心線から水平距離2mずつ両側に後退した線が道路境界線とみなされる。

道路内の建築制限

道路内に建物を建ててはいけない。

例外

(1)地盤面下に建築するもの
(2)公衆便所、巡査派出所、その他これらに吸いする公益上必要な建築物で、特定行政庁が通行上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したもの
(3)公共用歩廊、その他の建築物で、安全上、防火上もしくは衛生上、他の建築物の利便を妨げ、その他周囲の環境を害するおそれがないと認めて、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したもの

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平成28年度法令上の制限・その他テキストP43~45

用途制限

用途制限とは
その用途地域で建ててもよいもの、悪いものを定めている。

要点抜粋

  • 神社・寺院・教会・保育所・公衆浴場・診療所・巡査派出所等は、すべての用途地域においてOK
  • 幼稚園・小学校・中学校・高等学校は工業、工専×
  • 大学・病院は一種低層、二種低層、工業、工専×
  • 150㎡以下の店舗・飲食店は一種低層だけ×
  • 200㎡未満の映画館等は準住居、近隣商業、商業、準工業においてOK

敷地が2以上の用途地域にまたがる場合
→過半の属する地域(広い方の地域)の制限を受ける。

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来る10月16日、宅地建物取引士の試験があります。

先週、ついに受験票が届きました。

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試験まで2週間を切っています。ひええ…

当日まで、残りの期間はひたすら過去問を解いていきます。

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今の時期、焦ってしまってつい深入りした論点をやりたくなってしまいます。
ですが、この時期こそ、よく出題される問題を確実に解けるように、基礎固めを徹底することが大切です。

過去問を何度も反復することで、どんな問題がよく出るのかがわかってきます。
その問題の論点がしっかりと理解できているか、一つ一つ確認していきましょう。

宅建試験を受験される皆さん、ラストスパート頑張りましょうね!

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平成28年度宅建業法テキストP28~31

宅地建物取引士証

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※住所をシール等で隠してもよい。(プライバシー保護のため)

宅建士証の書き換え交付等

(1)書き換え交付
宅建士が氏名または住所の変更をしたとき

(2)再交付
亡失、滅失、汚損、破損したとき(任意)

(3)返納
・登録が削除されたとき
・宅建士証が効力を失ったとき
亡失した宅建士証を発見したとき(古いものを返納)

(4)提出
事務禁止処分を受けたとき

※返納は戻ってこない。提出は戻ってくる。

講習の受講義務

登録をしている都道府県知事が指定する講習(法定講習)で、
交付の申請前6か月以内に行われるものを受講しなければならない。

試験に合格した日から1年以内に宅建士証の交付を受けようとする者は、講習を受講する必要はない。

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平成28年度宅建業法テキストP24~27

宅建士の意義

宅建士とは、
宅建試験に合格し、
試験を行った都道府県知事の登録を受け、
宅建士証の交付を受けた者をいう。

宅建試験合格

試験を行った都道府県知事に登録
宅建士資格者

宅建士証の交付
宅建士

専任の宅建士の設置

(1)事務所

事務所ごとにその業務に従事する者5人に1人以上の割合で専任の宅建士を設置しなければならない。
営業だけでなく、宅建業に係る一般管理部門の所属者や補助的事務の従業員等も含まれる。

従業員7人→専任の宅建士2人以上
従業員13人→専任の宅建士3人以上

 

(2)案内所(契約の申し込みを受けるもの)

少なくとも1人以上の専任の宅建士を置かなければならない。

専任の宅建士の法定数が不足したとき

2週間以内に是正措置をとらなければならない。
直ちに業務を停止する必要はない。

宅建士の事務

  1. 重要事項の説明
  2. 重要事項説明書(35条書面)への記名押印
  3. 契約成立後に交付すべき書面(37条書面)への記名押印

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平成28年度宅建業法テキストP20~21

免許換え

免許換えとは
事務所を変更した場合に行う手続き。

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大臣免許→知事免許

甲県と乙県に事務所を設置していたが、乙県の事務所を廃止した場合
→大臣免許から甲県知事免許へ

甲県知事に直接申請。

知事免許→大臣免許

甲県のみに事務所を設置していたが、乙県にも事務所を新設した場合
→甲県知事免許から大臣免許へ

主たる事務所を経由して申請。

甲県知事免許→乙県知事免許

甲県の事務所をすべて廃止し、乙県に事務所を新設した場合
→甲県知事免許から乙県知事免許へ

乙県知事に直接申請。

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平成28年度宅建業法テキストP18~19

実質的欠格要件

免許の基準(1)(宅建業法2)免許の基準(2)(宅建業法3)の続き

(10)宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が(1)~(9)のいずれかに該当するもの

結核要件のある法定代理人が、未成年者が行う宅建業に関し、同意し、または代理することは不都合だから。

(11)法人でその役員または政令で定める使用人が(1)~(9)のいずれかに該当する者

宅建士はこれに含まれないことに注意

免許の主な欠格要件まとめ

人物

  • 成年被後見人
  • 被保佐人
  • 破産者(復権を得ていない者)
  • 営業に関して成年者と同一の能力を有しない未成年者で、法定代理人に欠格要件がある者

刑罰

  • 禁錮以上の刑に処せられた者
  • 以下で罰金の刑に処せられた者
    • 宅建業法違反
    • 刑法の一定の犯罪
      • 傷害罪
      • 傷害現場助勢罪
      • 暴力罪
      • 凶器準備集合および結集罪
      • 脅迫罪
      • 背任罪
    • 暴力団員により不当な行為の防止等に関する法律
    • 暴力行為等処罰に関する法律

免許取消

  • 不正の手段により免許を受けた場合
  • 業務停止自由に該当し情状が特に重い場合
  • 業務停止処分に違反した場合上記のいずれかにあたり免許を取り消された者

役員等の欠格要件

  • 役員
  • 政令で定める使用人これらの者に欠格があれば、法人も免許が受けられない

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