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平成28年度宅建業法テキストP24～27

宅建士の意義

宅建士とは、
宅建試験に合格し、
試験を行った都道府県知事の登録を受け、
宅建士証の交付を受けた者をいう。

宅建試験合格
↓
試験を行った都道府県知事に登録
＝宅建士資格者
↓
宅建士証の交付
＝宅建士

専任の宅建士の設置

(1)事務所

事務所ごとにその業務に従事する者5人に1人以上の割合で専任の宅建士を設置しなければならない。
営業だけでなく、宅建業に係る一般管理部門の所属者や補助的事務の従業員等も含まれる。

従業員7人→専任の宅建士2人以上
従業員13人→専任の宅建士3人以上

(2)案内所(契約の申し込みを受けるもの)

少なくとも1人以上の専任の宅建士を置かなければならない。

専任の宅建士の法定数が不足したとき

2週間以内に是正措置をとらなければならない。
直ちに業務を停止する必要はない。

宅建士の事務

1. 重要事項の説明
2. 重要事項説明書(35条書面)への記名押印
3. 契約成立後に交付すべき書面(37条書面)への記名押印

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平成28年度宅建業法テキストP20～21

免許換え

免許換えとは
事務所を変更した場合に行う手続き。

大臣免許→知事免許

甲県と乙県に事務所を設置していたが、乙県の事務所を廃止した場合
→大臣免許から甲県知事免許へ

甲県知事に直接申請。

知事免許→大臣免許

甲県のみに事務所を設置していたが、乙県にも事務所を新設した場合
→甲県知事免許から大臣免許へ

主たる事務所を経由して申請。

甲県知事免許→乙県知事免許

甲県の事務所をすべて廃止し、乙県に事務所を新設した場合
→甲県知事免許から乙県知事免許へ

乙県知事に直接申請。

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平成28年度宅建業法テキストP18～19

実質的欠格要件

※免許の基準（1）(宅建業法２)、免許の基準（2）(宅建業法３)の続き

(10)宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が(1)～(9)のいずれかに該当するもの

結核要件のある法定代理人が、未成年者が行う宅建業に関し、同意し、または代理することは不都合だから。

(11)法人でその役員または政令で定める使用人が(1)～(9)のいずれかに該当する者

宅建士はこれに含まれないことに注意

免許の主な欠格要件まとめ

人物

• 成年被後見人
• 被保佐人
• 破産者(復権を得ていない者)
• 営業に関して成年者と同一の能力を有しない未成年者で、法定代理人に欠格要件がある者

刑罰

• 禁錮以上の刑に処せられた者
• 以下で罰金の刑に処せられた者
  • 宅建業法違反
  • 刑法の一定の犯罪
    • 傷害罪
    • 傷害現場助勢罪
    • 暴力罪
    • 凶器準備集合および結集罪
    • 脅迫罪
    • 背任罪
  • 暴力団員により不当な行為の防止等に関する法律
  • 暴力行為等処罰に関する法律

免許取消

• 不正の手段により免許を受けた場合
• 業務停止自由に該当し情状が特に重い場合
• 業務停止処分に違反した場合上記のいずれかにあたり免許を取り消された者

役員等の欠格要件

• 役員
• 政令で定める使用人これらの者に欠格があれば、法人も免許が受けられない

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平成28年度宅建業法テキストP17～18

実質的欠格要件

※免許の基準（1）(宅建業法２)の続き

(5)禁錮以上の刑に処せられ※、その刑の執行を終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者

●刑の種類（重い順）―死刑、懲役、禁錮、罰金、拘留、過料

※「刑に処せられ」とは、刑が確定したこと。
控訴中や上告中は免許が受けられる。

では、禁錮の下の罰金の場合・・・

(6)
・宅建業法
・暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律
・刑法の傷害罪・障害現場助勢罪・暴力罪・凶器準備集合および結集罪・脅迫罪・背任罪の罪
・暴力行為等　処罰に関する法律の罪

上記の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者

注意

・刑の執行猶予期間が満了した者
・恩赦として大赦、特赦を受けた者※
これらの者はその翌日から免許を受けることができる

※恩赦には、大赦・特赦・減刑・刑の執行の免除・復権がある。
直ちに宅建業の免許を受けることができるのは、そのうちの大赦、特赦を受けた者のみである。

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平成28年度宅建業法テキストP16～

免許の基準

土地や建物は高価であるため、免許の申請をしても、それなりの人でなければ宅建業はできない。

実質的欠格要件

(1)成年被後見人・被保佐人・破産者で復権を得ないもの

後見開始・保坂医師の審判が取り消され、破産者が復権を得れば、直ちに免許が受けられる。

(2)以下のいずれかに該当することにより免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない者

イ．不正の手段により宅建業の免許を受けたとき
ロ．業務停止事由に該当し、情状が特に重いとき
ハ．業務停止処分に違反したとき

イ．ロ．ハ．以外の理由により免許を取り消された者は特に悪質というわけではないので、欠格要件にあたらない。

法人の場合

その取り消しに係る聴聞の期日、場所の公示日前60日以内にその法人の役員※であった者も、免許を受けることができない。

※役員とは、業務を執行する社員、取締役又はこれに準ずる者。
相談役、顧問等の名称を問わない。

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9月8日(木)から、平成28年度 第2回CFP®資格審査試験の申込受付が開始されています。
願書申込は今週いっぱいまでです。
インターネット申し込みは10月7日(金)までの受付です。
受験される方はお忘れなく！

平成28年度 第2回CFP®資格審査試験日程

※試験日程については、必ず直接主催者HPにご確認ください。
https://www.jafp.or.jp/aim/cfp/cfp_exam/　より引用

申込み手続き
１．願書（書面）
期間：9月8日(木)～9月23日(金)

２．インターネット
期間：9月8日(木)～10月7日(金)

試験日
第1日目　11月13日（日）
9:30～11:30 金融資産運用設計
12:30～14:30 不動産運用設計
15:30～17:30 ライフプランニング・リタイアメントプランニング

第2日目　11月20日（日）
9:30～11:30 リスクと保険
12:30～14:30 タックスプランニング
15:30～17:30 相続・事業承継設計

結果発表日
12月21日（水）

※CFP試験を受けるには、AFP認定者の登録が必要です。
FPジャーナルに同封されている出願申込書、
もしくはMyページからお申し込みが可能です。
https://members.jafp.or.jp/

CFP速習演習講座はこちら

・CFPタックスプランニング速習演習講座

365日間　12,800円（税込）

・CFP金融資産運用設計速習演習講座

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・CFP相続・事業承継設計速習演習講座

365日間　12,800円（税込）

・CFPライフプランニング・リタイヤメントプランニング速習演習講座

365日間　12,800円（税込）


・CFPリスクと保険速習演習講座

365日間　12,800円（税込）

・CFP不動産運用設計速習演習講座

365日間　12,800円（税込）

平成28年度宅建業法テキストP10～14

免許の区分

国土交通大臣免許(大臣免許)

2つ以上の都道府県にまたがって事務所を構える場合

都道府県知事免許(知事免許)

1つの都道府県のみに事務所を構える場合

そもそも事務所とは

本店

常に事務所。
宅建業をやっていなくても事務所となる。

支店

宅建業をやっているものが事務所。
宅建業と建設業をやっている場合も事務所となる。

宅建業者名簿への登載

※要点抜粋

（３）法人の場合——その役員・政令で定める使用人の氏名
※住所は含まれない点に注意

（７）その他国土交通省令で定める事項
ロ．宅建業以外の事業を行っている場合——その事業の種類

登載事項の（１）免許証番号・免許年月日、（７）以外に変更が生じた場合、30日以内に届け出なければならない。

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平成28年度権利関係テキストP20～22

代理

代理制度で売買を行う場合

売主：本人A
買主：相手方C
契約を締結する人：代理人B

契約締結の効果は、直接本人Aに帰属する。

※代理人は、制限行為能力者でもなることができる。

自己契約・双方代理の禁止

自己契約→事故の法律行為について相手方の代理人となる行為
双方代理→同時に当事者双方の代理人となる行為

原則：上記の行為はできず、本人に効果が帰属しない。(無権代理)

例外：以下の場合は本人に効果が帰属する。

1. 当事者双方からあらかじめ同意がある場合
2. 債務の履行

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平成28年度権利関係テキストP18～19

詐欺

表意者A：詐欺にあった人
相手方B：詐欺をした人

詐欺による意思表示の効果

表意者Aは、法律行為を取り消すことができる。

表意者Aは、善意の第三者Cに対抗できない。
第三者Cは、有過失や、登記を備えていなくても対抗できる。

第三者Cが表意者Aに詐欺を行った場合
→相手方Bが善意の場合に限り取り消すことができる。

強迫

強迫による意思表示の効果

表意者Aは、法律行為を取り消すことができる。

表意者Aは、第三者Cの善意悪意を問わず、取り消すことができる。

第三者Cが表意者Aに詐欺を行った場合
→相手方Bの善意悪意を問わず、取り消すことができる。

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平成28年度権利関係テキストP17～18

錯誤

錯誤とは、勘違いのこと。

要素の錯誤による意思表示：無効

※表意者Aに重大な過失があった場合は、その無効を主張することができない。

※要素の錯誤による無効は、善意の第三者に対抗することができる。

無効主張

表意者Aが無効を主張せず、かつ、その意思がない場合、
相手方Bや第三者が無効を主張することはできない。

動機の錯誤

動機が相手方Bに表示されない場合は無効とはならない。

動機が相手方Bに明示的または黙示的に表示された場合には要素の錯誤となり、表意者Aは無効を主張することができる。

用語

要素の錯誤→契約において重大な部分に錯誤がある場合

重大な過失→落ち度の大きな過失

動機の錯誤→意思表示を形成する動機に生じた錯誤
例)表意者Aが、近くに地下鉄の駅ができるものと誤信して、相手方Bから土地を買い受けた。

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