タグ別アーカイブ: 免許

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誇大広告等の禁止

禁止対象となる項目と内容(抜粋)

物件

環境
6.現在又は将来の交通その他の利便

金銭

※実際のものより著しく優良であると現実に人を誤認させなくても、通常誤認させるような表示があれば誇大広告に該当する。
取引の有無実害のいかんに関係なく、違法となる。

 

広告開始時期の制限

宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前(=未完成物件)
→許可等があった後でなければ、広告をしてはならない。

 

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保証協会の社員の地位を失った場合

社員の地位を失った宅建業者は、その地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならない。

 

弁済業務保証金の取戻し等

保証協会は

(イ)社員である宅建業者が社員でなくなったときは分担金の額に相当する額

(ロ)社員である宅建業者が一部の事務所を廃止したときは納付すべき分担金の超過額に相当する額

を供託所から取戻し、当該社員であったもの又は社員に返還する。

(イ)の場合、保証協会6ヶ月以上の期間内に認証を受けるべき旨を公告しなければならない

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弁済業務保証金の還付

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  1. 宅建業に関する取引の債権発生
  2. 認証の申出
  3. 認証
  4. 還付請求
  5. 還付
  6. 国土交通大臣より還付の通知
  7. 還付の通知を受けた日から2週間以内に補充供託
  8. 還付充当金の納付の通知
  9. 8.を受けた日から2週間以内に還付充当金を納付

※流れをしっかりと理解しましょう。

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保証協会の業務(抜粋)

必須業務
3.弁済業務

任意業務
2.手付金等保管事業

 

弁済業務保証金分担金の納付

保証協会の社員になろうとする者は、保証協会に加入しようとする日までに弁済業務保証金負担金を納付しなければならない。

弁済業務保証金負担金の額

主たる事務所→60万円
その他の事務所→各30万円

いずれも金銭に限る

 

事業の開始後、新たに事務所を設置したとき
→設置した日から2週間以内に、新たに設置した事務所分の弁済業務保証金負担金を納付しなければならない。

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営業保証金の還付

還付…宅建業者と宅建業に関し取引をした者が受ける。

その取引により生じた債権に関し、宅建業者が供託した営業保証金からその債権の弁済を受けることができる。

還付が受けられる例

○宅建業者から購入した土地の代金を、宅建業者が支払わない
○不動産取引によって生じた損害賠償金を宅建業者が支払わない

還付が受けられない例

×宅建業者が広告料を支払わない
×宅建業者が賃料を支払わない

※還付が受けられない場合がよく出題される。

還付を受けられる限度額は、供託した営業保証金の額である。

補充供託

営業保証金が還付された→供託している営業保証金の額に不足が生じた場合

・宅建業者は、免許権者から供託している営業保証金の額に不足を生じた旨の通知書の送付を受けた時から2週間以内に、その不足額を供託しなければならない。
(有価証券OK)
※還付を受けた日からではないことに注意

・供託した日から2週間以内に、その旨を免許権者に届け出なければならない。

 

営業保証金の取戻し

取戻し…宅建業者が行う。供託する必要のなくなった営業保証金を返してもらうことができる。

取戻しをするには、公告をする必要がある。

※広告…取戻しをすることを告知し、還付を受ける人がいれば申し出てもらう。

取戻しができる事由(抜粋)

宅建業者であったもの
又は
その相続人が

4.免許取消処分を受けたとき

 

宅建者自身が

6.主たる事務所の移転に伴い、新たに営業保証金を供託したとき

7.保証協会の会員になったとき

6.7.の場合又は取戻し事由発生後10年を経過したときは、公告なしに直ちに取り戻すことができる。

 

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営業保証金の保管替え等

・主たる事務所が移転し、最寄りの供託所が変わったことが前提

金銭のみで営業保証金を供託している場合

遅滞なく費用を予納して※、保管替えの請求

保管替えの事務手数料を納付する

 

有価証券のみ
又は
金銭と有価証券で供託している場合

遅滞なく新たに供託
(二重供託)

 

国土交通大臣免許業者が保管替えの請求をする場合
直接、国土交通大臣に届け出る。

※主たる事務所を管轄する都道県知事は経由しない。

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宅建業務開始の要件

(1)免許取得

(2)営業保証金の供託

(3)供託した旨の届け出

(4)業務の開始

営業保証金

供託先

宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所

※バラバラに供託すると、還付があった場合に手続きが煩雑になってしまうので。

供託額

主たる事務所→1,000万円
その他の事務所→各500万円

  1. 金銭
  2. 有価証券
  3. 金銭と有価証券の併用

1.~3.のいずれでもOK

 

有価証券の場合

国債証券→額面金額の100%
地方債証券・政府保証債証券→額面金額の90%
その他の有価証券→額面金額の80%

例)営業保証金1,000万円のうち、額面金額1,000万円の地方債証券を供託した
→評価金額は90%の900万円になるので、100万円の金銭と合わせて供託する。

 

事業の開始後、新たに事務所を設置したとき
→当該事務所の営業保証金を供託し、届出をしたのちでなければ、その事務所で事業を開始してはならない。

※事務所を設置したときから2週間という定めはない。
※保証協会と混同注意

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平成28年度宅建業法テキストP28~31

宅地建物取引士証

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※住所をシール等で隠してもよい。(プライバシー保護のため)

宅建士証の書き換え交付等

(1)書き換え交付
宅建士が氏名または住所の変更をしたとき

(2)再交付
亡失、滅失、汚損、破損したとき(任意)

(3)返納
・登録が削除されたとき
・宅建士証が効力を失ったとき
亡失した宅建士証を発見したとき(古いものを返納)

(4)提出
事務禁止処分を受けたとき

※返納は戻ってこない。提出は戻ってくる。

講習の受講義務

登録をしている都道府県知事が指定する講習(法定講習)で、
交付の申請前6か月以内に行われるものを受講しなければならない。

試験に合格した日から1年以内に宅建士証の交付を受けようとする者は、講習を受講する必要はない。

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平成28年度宅建業法テキストP28~31

登録の移転

甲県知事の登録を受けているAが甲県から乙県に転居しようとする場合、

乙県に所在する宅建業者の事務所の業務に従事し、または従事しようとするときに申請することができる。
転居のみでは登録の移転の申請はできない。

【宅建士が登録の移転をした場合】

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・宅建士証は失効

・乙県知事から受ける宅建士証の有効期間は残存期間となる。

死亡等の届出

届出事由と届出義務者

  1. 死亡→相続人
  2. 甲県開始の審判を受けたとき→成年後見人
  3. 保坂医師の審判を受けたとき→保佐人
  4. 上記以外→本人

死亡した場合は、相続人がその事実を知った日から、
それ以外の場合はその日から30日以内に、登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。

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平成28年度宅建業法テキストP28~31

形式的欠格要件

(1)宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験を有しない者
または
(2)国土交通大臣が、その実務経験を有する者と同等以上の能力を有すると認めていないもの

実質的欠格要件

宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者

未成年者が宅建試験に合格した場合

  • 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
    登録不可
  • 婚姻をした未成年者
    →登録可
  • 営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者
    →登録可

登録事項

登録事項の変更が生じた場合、遅滞なく変更の登録を申請しなければならない。

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