FPへの道

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弁済業務保証金の還付

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  1. 宅建業に関する取引の債権発生
  2. 認証の申出
  3. 認証
  4. 還付請求
  5. 還付
  6. 国土交通大臣より還付の通知
  7. 還付の通知を受けた日から2週間以内に補充供託
  8. 還付充当金の納付の通知
  9. 8.を受けた日から2週間以内に還付充当金を納付

※流れをしっかりと理解しましょう。

要点を確認したら問題演習をしましょう

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弁済業務保証金の供託

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(抜粋)

2.弁済業務保証金分担金(金銭)の納付

3.弁済業務保証金(金銭に限らない)
※国土交通省の定める供託所

4.供託した旨の届け出
一週間以内に行う

宅建業者は、4.の届け出があった時から業務開始

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保証協会の業務(抜粋)

必須業務
3.弁済業務

任意業務
2.手付金等保管事業

 

弁済業務保証金分担金の納付

保証協会の社員になろうとする者は、保証協会に加入しようとする日までに弁済業務保証金負担金を納付しなければならない。

弁済業務保証金負担金の額

主たる事務所→60万円
その他の事務所→各30万円

いずれも金銭に限る

 

事業の開始後、新たに事務所を設置したとき
→設置した日から2週間以内に、新たに設置した事務所分の弁済業務保証金負担金を納付しなければならない。

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営業保証金の還付

還付…宅建業者と宅建業に関し取引をした者が受ける。

その取引により生じた債権に関し、宅建業者が供託した営業保証金からその債権の弁済を受けることができる。

還付が受けられる例

○宅建業者から購入した土地の代金を、宅建業者が支払わない
○不動産取引によって生じた損害賠償金を宅建業者が支払わない

還付が受けられない例

×宅建業者が広告料を支払わない
×宅建業者が賃料を支払わない

※還付が受けられない場合がよく出題される。

還付を受けられる限度額は、供託した営業保証金の額である。

補充供託

営業保証金が還付された→供託している営業保証金の額に不足が生じた場合

・宅建業者は、免許権者から供託している営業保証金の額に不足を生じた旨の通知書の送付を受けた時から2週間以内に、その不足額を供託しなければならない。
(有価証券OK)
※還付を受けた日からではないことに注意

・供託した日から2週間以内に、その旨を免許権者に届け出なければならない。

 

営業保証金の取戻し

取戻し…宅建業者が行う。供託する必要のなくなった営業保証金を返してもらうことができる。

取戻しをするには、公告をする必要がある。

※広告…取戻しをすることを告知し、還付を受ける人がいれば申し出てもらう。

取戻しができる事由(抜粋)

宅建業者であったもの
又は
その相続人が

4.免許取消処分を受けたとき

 

宅建者自身が

6.主たる事務所の移転に伴い、新たに営業保証金を供託したとき

7.保証協会の会員になったとき

6.7.の場合又は取戻し事由発生後10年を経過したときは、公告なしに直ちに取り戻すことができる。

 

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営業保証金の保管替え等

・主たる事務所が移転し、最寄りの供託所が変わったことが前提

金銭のみで営業保証金を供託している場合

遅滞なく費用を予納して※、保管替えの請求

保管替えの事務手数料を納付する

 

有価証券のみ
又は
金銭と有価証券で供託している場合

遅滞なく新たに供託
(二重供託)

 

国土交通大臣免許業者が保管替えの請求をする場合
直接、国土交通大臣に届け出る。

※主たる事務所を管轄する都道県知事は経由しない。

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宅建業務開始の要件

(1)免許取得

(2)営業保証金の供託

(3)供託した旨の届け出

(4)業務の開始

営業保証金

供託先

宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所

※バラバラに供託すると、還付があった場合に手続きが煩雑になってしまうので。

供託額

主たる事務所→1,000万円
その他の事務所→各500万円

  1. 金銭
  2. 有価証券
  3. 金銭と有価証券の併用

1.~3.のいずれでもOK

 

有価証券の場合

国債証券→額面金額の100%
地方債証券・政府保証債証券→額面金額の90%
その他の有価証券→額面金額の80%

例)営業保証金1,000万円のうち、額面金額1,000万円の地方債証券を供託した
→評価金額は90%の900万円になるので、100万円の金銭と合わせて供託する。

 

事業の開始後、新たに事務所を設置したとき
→当該事務所の営業保証金を供託し、届出をしたのちでなければ、その事務所で事業を開始してはならない。

※事務所を設置したときから2週間という定めはない。
※保証協会と混同注意

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解除

契約を白紙に戻すこと。

解除の要件

履行遅滞

  1. 売主Aが履行遅滞
  2. 買主Bが相当の期間を定めて催告
  3. 売主Aがその期間内に履行しない
  4. 買主Bは解除OK

履行不能

  1. 売主Aが履行不能
  2. 買主Bは直ちに解除OK(催告不要)

解除の第三者に対する効果

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  1. 売主Aが買主Bに土地建物を売却
  2. 買主Bが第三者Cに転売
  3. 買主Bの債務不履行によって売主Aは契約解除

土地建物の所有者はAさんか、Cさんか?

登記を備えているCさんの勝ち。

※第三者Cが悪意であっても、土地建物の所有者は第三者Cとなる。

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債務不履行

債務を履行しなかった。
(約束を破ったというイメージ)

 

履行遅滞

履行期※に、履行が可能であるにも関わらず、債務者の責任で履行期になっても債務を履行しない場合

※物件の売買の場合、履行期は引き渡し日

効果→損害賠償請求解除

履行遅滞の生ずる時期

・確定期限の定めがある債務→期限の到来した時
例)8月10日引き渡し→8月10日から

不確定期限のある債務→債務者が期限到来を知った時
例)Aさんが亡くなった時に物件を譲り渡す→Aさんが亡くなったことを知った時

・期限の定めのない債務→債務者が履行の請求を受けた時

 

履行不能

債務の発生後に債務者の責任で履行が不能になった場合

例)売主のタバコの不始末によって、履行期前に物件が全焼してしまった。

 

損害賠償額の予定

あらかじめ損害賠償額を定めておく。

裁判所は、原則としてその額の増減ができない。

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こんにちは、町田です。

今年はCFP3科目(金融、不動産、相続)と宅建を受験しました。

宅建とCFP不動産は、試験範囲が4割被っていると言われています。

宅建の知識はCFP不動産でどのように活かせるのでしょうか。
私の受験体験からお伝えしていきたいと思います。

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重複している出題範囲

・民法(債務不履行、代理、抵当権等)
・不動産登記法
・借地借家法
・区分所有法
・宅建業法(クーリングオフ、瑕疵担保履行法)
・建築基準法
・都市計画法
・税法
・不動産鑑定評価基準 等

挙げてみると、宅建の知識がCFP不動産で活きてくる部分が多いことに気付きます。

税法や不動産鑑定評価基準は、CFP不動産の方が細かい知識を要求されます。

各資格の違い

宅建

不動産業者や、その従業者のための資格です。
不動産に関する幅広い知識は問われますが、試験の中心となるのは、業務に直結する宅建業法です。
宅建業法の問題では、業務上、宅建業法に違反するか否かを問われるものが多くあります。

CFP不動産

CFPは、個人の資産運用アドバイスをするための資格です。
不動産分野は、不動産運用設計という名の通り、不動産という資産を運用するために必要な知識を問われます。
そのため、賃貸不動産の売買や貸借を想定した問題、建物を建築するための知識や計算を問われる問題等が中心になります。


このように、必要な知識の分野は同じでも、問われる角度が異なります。
宅建試験の後にCFP不動産を始めたとき、見慣れた言葉はあれど問われ方が違う…と戸惑いました。

宅建同様に、CFPも過去問を繰り返し、問題に慣れていけば、知識そのものはあるのでスムーズに解けるようになります!
また、CFPは計算問題もありますので、こちらもしっかりマスターすることで、文章題の理解が多少不十分でも合格することができました。

ぜひ、FPと宅建のW受験、挑戦してみてください!

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こんにちは、町田です。

今年はCFP3科目と宅建を受験しました。
1科目ずつ、振り返ってみたいと思います。

CFP金融、宅建に引き続き、今日はCFP不動産と相続です。
→前回『今年合格できた、CFP金融と宅建の話

今年の私の試験スケジュールはこちら

 

CFP不動産運用設計

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宅建が終わって少し一息し、CFP相続とともに緩やかに切り替え・・・

それが良くなかったかもしれません。

宅建試験前と比べ、気力も集中力も低下。。
勉強不足感が残り、CFP不動産試験当日はとても焦りました。

幸い、計算問題は対策ができていたことと、
宅建の知識が活かせる文章題もあったので、手応えは悪くなく。

自己採点は33点で合格圏内、
合格点は29点で無事に合格できました。

やはり、宅建との相乗効果を狙ったのは正解でした!

 

CFP相続・事業承継設計

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宅建、CFP不動産と続き、
ますます気力と集中力が低下。。。。。

もはや諦めモードで、焦りすらなくなってしまいました。

宅建やCFP不動産と重なる範囲があるとはいえ、本当に一部分。

学習時間も少なく、もちろん当日の手応えもなし。
自己採点24点に対し合格点は30点。

予想通りの不合格でした。

ただ、CFP相続は、CFPの試験科目の中では比較的過去問に忠実で、しっかりと勉強時間を確保すれば十分に合格圏内までいきそうだと感じました。

次回は必ず合格します!


宅建合格祝賀会で、宅建試験の後にマンション管理業務主任者の試験を受験した方とお話したのですが、その方も、宅建試験の後に気が抜けてしまって、管理業務主任者の試験では合格点が取れなかったと言っていました。

やはり、1つの試験に力を注ぎすぎてしまうと、その後の試験まで気力が保たないことが多いようです。

力の配分には気をつけなければいけないと痛感しました。

来年の課題にしたいと思います。

皆様の資格試験学習の参考になれば幸いです。

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